Teil 8: Vorsicht Besichtigung! Die Gefahr bei vermieteten Immobilien
Vorsicht Besichtigung! Die Gefahr bei vermieteten Immobilien – Manuela Weber hilft!
Dies ist Teil 8 aus der kostenlosen Informationsreihe „10 goldene Regeln zur Verkaufsoptimierung einer Immobilie“ – von Manuela Weber Rödermark!
Der Besichtigungstermin und die Gefahr bei vermieteten Immobilien. Folgende Gefahren lauern bei vermieteten Immobilien: Der Mieter lässt seinem Frust freien Lauf, da er in Kenntnis des Verkaufs weder kooperativ noch neutral auftreten möchte. Wer will es verhindern, wenn er über einen Wasserschaden vor 5 Jahren spricht, der professionell beseitigt wurde. Man weiß, es bleibt immer ein „Geschmäckle“ wie die Schwaben gerne sagen. Bei Besichtigungsterminen ziehen Mieter plötzlich über Eigentümer her, mit denen Sie vorher gute Kontakte hatten.
Es kommt auch oft vor, dass der Mieter an diesem Wochenende keine Zeit für Besichtigungen hat, oder am Freitag Nachmittag mit den Kindern zum Zahnarzt muss. Am Sonntag besichtigen? Das geht ja gar nicht. Ärgerlich auch, wenn fest vereinbarte Besichtigungstermine 10 Minuten vorher telefonisch oder per Mail/WhatsApp abgesagt werden.
Nach Aussagen der Mieter sind die Nebenkosten im Objekt viel zu hoch, diverse Reparaturen wurden bis heute nicht durchgeführt, der versprochene Carport nie gebaut, der Renovierungszuschuss nicht bezahlt, die Fenster lassen sich nicht sicher schließen, Fliesen im Bad sollten schon lange erneuert werden usw. Leider sind manche Mieter durchaus kreativ, Ihren Eigentümer negativ erscheinen zu lassen oder das Verkaufsobjekt selbst.
Wie sollte man in diesen Situationen effizient vorgehen? Beginnen wir bei der Art der vermieteten Immobilie. Zunächst einmal muss die Frage geklärt werden, ob es sich um eine Immobilie handelt, die der Interessent selbst nutzen möchte (Selbstbezug) – oder die Immobilie als Renditeobjekt (Kapitalanlage) angeboten wird. Beim Verkauf einer Immobilie als Kapitalanlage ist der Mieter ein wichtiger Baustein, nach seiner momentanen Mietzahlung richtet sich die aktuelle Brutto-Rendite. Hier treten bekanntermaßen bei Besichtigungsterminen die wenigsten Widerstände auf.
Besichtigungstermin bei vermieteten Immobilien zum späteren Selbstbezug – der Profi weiß wie!
Gerade in diesem Stadium ist Fair Play der Schlüssel zum Erfolg. Es sind viel Erfahrung, enormes Fingerspitzengefühl und hohe menschliche Anteilnahme gefragt, wenn bei vermieteten Immobilien zum späteren Selbstbezug, ein Besichtigungstermin benötigt wird. Der Mieter sorgt sich um seine Zukunft. Ihn neutral und ehrlich zu informieren, das hat oberste Priorität. Ohne ein optimales Verhältnis zum Mieter wird der Makler in den seltensten Fällen passende Besichtigungstermine erhalten.
Warum ist der Makler nun mehr Psychologe als Verkäufer? Er hat zwei Parteien, die er optimal beraten muss:
A. Das Verhältnis Makler zu Vertragspartner (Immobilienverkäufer)
B. Das Verhältnis Makler zum Mieter (ohne direkten Vertrag).
Für den erfahrenen Profi ist es unabdingbar, den Mieter an dieser Stelle fair und ehrlich zu beraten bzw. zu informieren. Das Spiel beginnt bei der Info zu den wichtigsten Themen.
Top 5 Kriterien Besichtigung bei vermieteten Immobilien:
1. Kauf bricht Miete nicht.
Juristisch bedeutet dies: „Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.“
2. Die einzuhaltenden Kündigungsfristen.
Der oder die momentane/n Mieter sind ehrlich und neutral über einzuhaltende Kündigungsfristen aufzuklären. Diese sind klar im Mietrecht festgelegt und können nicht übergangen werden. Wer hier trickst oder täuscht, hat nach dem Kauf immense Probleme zu lösen.
3. Faktor Zeit: Nehmen Sie sich Zeit für die Vorbereitung Ihrer Immobilie. Schaffen Sie eine angenehme Atmosphäre. Optimierungsmaßnahmen im Low-Budget Bereich wie Streichen der Wände, hübsch dekorieren, aufräumen und ein paar frische Blumen aufstellen, lüften und für angenehmen Duft sorgen sind zwar selbstverständlich, findet man jedoch nicht immer so vor.
4. Faktor Vertrauen: Offenheit schafft Vertrauen. Bereiten Sie sich auf die Besichtigungstermine mit professioneller Gesprächsführung vor. Versuchen Sie von Anfang an, die Kaufmotivation des Interessenten zu verstehen, präsentieren Sie die Immobilie in besten Glanz mit all Ihren Vorteilen. Ganz wichtig: Verschweigen Sie keine Mängel. Verletzen Sie als Makler oder privater Verkäufer auch nicht die Informationspflicht gegenüber dem/den Mieter/n. In der Praxis kann das teuer werden. Versuchen Sie daher ein positives Verhältnis zum Mieter aufzubauen, ganz gleich ob die Immobilie für den Selbstbezug oder als Kapitalanlage angeboten wird.
5. Faktor hoher Verkaufspreis: Aus unserer Erfahrung können nicht vermietete Immobilien einen bis zu 25 % höheren Verkaufspreis erzielen. Praktischen Lösungen sind jetzt äußerst hilfreich.
Sollten Sie weitere Fragen zu Besichtigungsterminen, Optimierungsmaßnahmen, unserer beliebten 8-fach Mehrwertstrategie oder Immobilienlösungen haben, wir sind täglich von 10.00 bis 22.00 Uhr unter Tel. 0177-5555 818 und Tel. 06074-922 615 erreichbar, auch am Wochenende und an allen gesetzlichen Feiertagen.