Lunigiana: Was ein Haus zwischen Toskana und Ligurien kostet

Die Nordtoskana liegt preislich weit unter dem Chianti. Wer dort kauft, sollte aber wissen, dass die Gemeinden sehr verschieden sind und dass auch Hochwasser und Erdbeben zur Rechnung gehören.

Wer in der Toskana ein Haus sucht, landet schnell bei Preisen, die das Budget sprengen. Ein Blick weiter nördlich lohnt sich. In der Lunigiana, dem Tal der Magra zwischen Apennin und Apuanischen Alpen, liegen die durchschnittlichen Angebotspreise für Wohnungen in Fivizzano, Bagnone, Villafranca und Aulla zwischen 825 und 1.335 Euro pro Quadratmeter. Der Durchschnitt der gesamten Toskana beträgt rund 2.650 Euro (Datenbasis: mercato-immobiliare.info, 2026). Vom Flughafen Pisa braucht man mit dem Auto etwa eine Stunde nach Pontremoli.

Wo liegt die Lunigiana, und was kostet sie?

Die Lunigiana ist kein Verwaltungsbezirk, sondern ein historisches Gebiet rund um den Fluss Magra. Der größte Teil gehört zur toskanischen Provinz Massa-Carrara, kleinere Teile liegen in Ligurien. Vierzehn Gemeinden verteilen sich auf das Haupttal und die Seitentäler, dazu kommen Burgen, Dörfer aus Stein und die Via Francigena, die hier durchführt.

Die Preise zeigen, wie unterschiedlich die Region ist. Durchschnittliche Angebotspreise für Apartments:

- Fivizzano: 825 €/m²
- Bagnone: 970 €/m² (kleine Datenbasis, nur rund 130 Inserate)
- Villafranca in Lunigiana: 980 €/m²
- Aulla: 1.335 €/m²
- Pontremoli: rund 1.520 €/m² (Idealista, 22 Inserate)
- Sarzana (Ligurien): 2.275 €/m²

Das sind Angebots-, keine Abschlusspreise, und sie beziehen sich überwiegend auf Wohnungen. Bei Steinhäusern und Villen streuen die Zahlen stark. Ein 100-Quadratmeter-Steinhaus in Luscignano bei Casola wird mit 39.000 Euro angeboten, ein Dorfhaus in Casola mit 80 Quadratmetern mit 60.000 Euro. Für eine Villa mit 258 Quadratmetern und 3,5 Hektar Land bei Villafranca stehen 700.000 Euro im Inserat. Beide günstigen Häuser sind Einzelangebote aus den Portalen, keine Marktdurchschnitte.

Fünf Lagen, fünf Arten zu leben

Wer „Lunigiana“ sagt, meint je nach Ort etwas anderes:

Aulla und das untere Magratal: direkt an Autobahn A15 und Bahnknoten, La Spezia in gut 20 Minuten erreichbar, etwas höhere Preise, weniger Postkartenidylle.
Pontremoli: das Zentrum mit der besten Infrastruktur und der lebendigsten Altstadt, deshalb für ganzjähriges Wohnen am bequemsten und in der Altstadt teurer als im Umland.
Filattiera, Villafranca, Bagnone: ruhig, aber gut angebunden, preislich deutlich unter Pontremoli.
Seitentäler und Weiler (etwa Casola, Teile von Fivizzano): sehr günstig, viel Charakter, wenig Komfort, vielerorts Abwanderung.
Hochlagen wie Zeri und Comano: Stille und Bergpanorama, im Winter aber anspruchsvoll bei Zugang und Versorgung.

Was Käufer ehrlich einkalkulieren sollten

Die niedrigen Preise haben Gründe, und Käufer sollten sie kennen.

Hochwasser. Am 25. Oktober 2011 trat die Magra unter anderem bei Pontremoli, Villafranca und Aulla über die Ufer. In Aulla hat die Region Toskana seither nach eigenen Angaben 120 Millionen Euro in den Hochwasserschutz investiert. Bei Objekten in Talsohlen gehört die Hochwasserrisikokarte vor den Notartermin auf den Tisch, bei Hanglagen die Prüfung auf Erdrutschgefahr.

Erdbeben. Pontremoli, Aulla, Bagnone und Casola liegen laut Zivilschutz (Stand Mai 2025) in Erdbebenzone 2. Bei Altbauten sollten Statik und mögliche Ertüchtigung im Budget stehen.

Bevölkerung. Die Lunigiana zählt 51.317 Einwohner, in zehn Jahren sind das 6,2 Prozent weniger (Rapporto Lunigiana 2026). Niedrige Preise sind auch ein Zeichen geringer lokaler Nachfrage, und das wirkt sich auf die Wertentwicklung aus. Wer auf schnelle Wertsteigerung setzt, ist hier falsch.

Sanierung. Für die Toskana nennt italien.de 1.300 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter, bei geschützten Gebieten mehr. Bei einem 9.000-Euro-Dorfhaus kann die Renovierung den Kaufpreis um ein Vielfaches übersteigen. Wer aus der Ferne saniert, braucht einen verlässlichen Geometra vor Ort.

Lohnt sich die Ferienvermietung?

Eher als Zubrot denn als Rendite-Selbstläufer. Nach Daten von AirROI liegt die Auslastung bei rund 33 Prozent, in Fivizzano erzielen Inserate im Schnitt 13.739 Euro Jahresumsatz, in Pontremoli 9.598 Euro. Von Juni bis September läuft es gut, im Winter kaum. Die Tourismuszahlen steigen allerdings: Der Rapporto Lunigiana 2026 nennt über 109.000 touristische Präsenzen und ein Plus von 13 Prozent bei internationalen Gästen.

Häuser in der Lunigiana finden

Eine Übersicht zu Orten, Lagen und Objekten in der Region bietet der Lunigiana-Ratgeber von ItalicaHomes unter https://www.italicahomes.com/de/post/lunigiana. ItalicaHomes vermittelt Immobilien in Italien an Käufer aus dem deutschsprachigen Raum.