Steuerliche Bewertung von Grundvermögen -Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer und Grunderwerbsteuer
Immobilien spielen in Deutschland eine zentrale Rolle bei Vermögensübertragungen
Ob im Rahmen der Unternehmensnachfolge, einer vorweggenommenen Erbfolge oder beim Erwerb einer Immobilie - die steuerliche Bewertung von Grundvermögen ist häufig entscheidend für die Höhe der anfallenden Steuern. Für Steuerpflichtige und Unternehmer ist daher wichtig zu verstehen, nach welchen Regeln Immobilien für steuerliche Zwecke bewertet werden und welche Auswirkungen dies auf Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer und Grunderwerbsteuer haben kann.
Die steuerliche Bewertung erfolgt in Deutschland auf Grundlage des Bewertungsgesetzes (BewG). Ziel ist es, einen sogenannten Grundbesitzwert zu ermitteln, der möglichst nahe am gemeinen Wert - also dem Verkehrswert - liegt. Dieser Wert bildet regelmäßig die Bemessungsgrundlage für verschiedene Steuerarten.
Bewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer
Bei der Übertragung von Immobilien im Wege der Erbschaft oder Schenkung ermittelt das Finanzamt zunächst den steuerlichen Grundbesitzwert. Dieser Wert ist entscheidend für die spätere Berechnung der Erbschaft- oder Schenkungsteuer.
Das Bewertungsgesetz sieht hierfür drei unterschiedliche Bewertungsverfahren vor:
1. Vergleichswertverfahren
Dieses Verfahren wird vor allem bei Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet. Dabei werden tatsächliche Kaufpreise vergleichbarer Immobilien herangezogen. Voraussetzung ist, dass ausreichend Vergleichsdaten vorliegen, etwa aus Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse.
2. Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien zur Anwendung. Hier steht die nachhaltig erzielbare Miete im Mittelpunkt der Bewertung. Ausgangspunkt ist der Jahresrohertrag, von dem pauschale Bewirtschaftungskosten abgezogen werden. Der verbleibende Reinertrag wird anschließend kapitalisiert. Zusätzlich wird der Bodenwert separat berücksichtigt.
3. Sachwertverfahren
Kann weder das Vergleichs- noch das Ertragswertverfahren angewendet werden, wird das Sachwertverfahren genutzt. Dieses Verfahren orientiert sich an den Herstellungskosten der Gebäude und dem Bodenwert. Es kommt typischerweise bei eigengenutzten Immobilien oder besonderen Gebäuden zur Anwendung.
Der so ermittelte Grundbesitzwert stellt jedoch nicht zwingend den endgültigen steuerlichen Wert dar. Steuerpflichtige haben grundsätzlich die Möglichkeit nachzuweisen, dass der tatsächliche Verkehrswert niedriger ist. In solchen Fällen kann ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen zu einer Reduzierung der steuerlichen Bemessungsgrundlage führen.
Besonderheiten bei der Erbschaftsteuer
Im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer bestehen verschiedene steuerliche Vergünstigungen. Besonders relevant ist beispielsweise der Verschonungsabschlag für vermietete Wohnimmobilien, der unter bestimmten Voraussetzungen eine Steuerbegünstigung von zehn Prozent ermöglicht.
Darüber hinaus gelten persönliche Freibeträge, die sich nach dem Verwandtschaftsgrad richten. Ehegatten können derzeit Vermögenswerte bis zu 500.000 Euro steuerfrei übertragen, Kinder bis zu 400.000 Euro. Liegt der Wert der übertragenen Immobilie über diesen Freibeträgen, fällt auf den übersteigenden Betrag Erbschaft- oder Schenkungsteuer an.
Gerade bei Immobilien mit stark gestiegenen Marktwerten führt die steuerliche Bewertung daher zunehmend zu erheblichen Steuerbelastungen.
Bedeutung der Bewertung bei der Grunderwerbsteuer
Auch bei der Grunderwerbsteuer spielt die Bewertung von Grundvermögen eine wichtige Rolle. Grundsätzlich wird die Steuer auf Basis des vereinbarten Kaufpreises berechnet. Dieser bildet regelmäßig die Bemessungsgrundlage.
In bestimmten Fällen greift jedoch ebenfalls der steuerliche Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz. Dies betrifft insbesondere Konstellationen, in denen kein Kaufpreis vorhanden ist oder dieser nicht als geeignete Bemessungsgrundlage angesehen werden kann. Beispiele sind:
-Grundstücksübertragungen im Rahmen gesellschaftsrechtlicher Umstrukturierungen
-Übertragungen innerhalb von Unternehmensgruppen
-bestimmte Share-Deal-Strukturen
In solchen Fällen wird der Grundbesitzwert als Ersatzbemessungsgrundlage herangezogen.
Aktuelle Entwicklungen und steigende Bedeutung
In den vergangenen Jahren hat die steuerliche Bewertung von Immobilien deutlich an Bedeutung gewonnen. Hintergrund sind unter anderem steigende Immobilienpreise und eine intensivere Prüfungspraxis der Finanzverwaltung.
Zudem führt die stärkere Orientierung am Verkehrswert dazu, dass steuerliche Immobilienwerte teilweise deutlich höher ausfallen als in der Vergangenheit. Für Steuerpflichtige kann dies erhebliche steuerliche Konsequenzen haben, insbesondere bei der Übertragung größerer Immobilienvermögen.
Fazit
Die steuerliche Bewertung von Grundvermögen ist ein zentrales Element bei der Besteuerung von Immobilienübertragungen. Sowohl bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer als auch in bestimmten Fällen der Grunderwerbsteuer bildet der sogenannte Grundbesitzwert die entscheidende Bemessungsgrundlage.
Je nach Art der Immobilie kommen unterschiedliche Bewertungsverfahren zum Einsatz, die sich am Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren orientieren. Aufgrund steigender Immobilienwerte kann die steuerliche Bewertung erhebliche Auswirkungen auf die Steuerbelastung haben.
Für Eigentümer und Unternehmer ist es daher ratsam, geplante Immobilienübertragungen frühzeitig steuerlich prüfen zu lassen. Eine rechtzeitige Planung kann helfen, steuerliche Gestaltungsspielräume zu nutzen und unerwartete Steuerbelastungen zu vermeiden.
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